Analyse du marché immobilier à Vancouver

Été 2010

La ville de Vancouver se divise en deux parties : l’ouest de Vancouver, région la plus chère de la ville qui s’étend de l’ouest de Main Street jusqu’à UBC (qui a sa propre municipalité) et l’est de Vancouver, qui va de l’est de Main Street jusqu’à Boundary Road.

Notre étude portera sur les maisons individuelles, les maisons en rangée (townhouses) et les condominiums dans ces deux zones.




 
En été, le marché immobilier vancouvérois est généralement en baisse par rapport au printemps ou à l’automne et cette année n’a pas fait figure d’exception. Les ventes en juillet ont été moins nombreuses qu’en juin, et les ventes du mois d’août ont été encore plus faibles qu’en juillet.

Le nombre total de biens mis en vente a atteint un taux record en avril et mai, mais la tendance est maintenant à la baisse.

Le marché immobilier de Vancouver reste favorable aux acheteurs, qui peuvent choisir entre de nombreux biens. Les taux d’intérêts, même s’ils ont légèrement augmenté, sont toujours bas avec un prêt à cinq ans à 3,8 %.

Cette année, les prix se sont stabilisés, mais restent toujours plus élevés que ceux de l’an passé. Puisqu’il y a plus d’offres que de demandes, peu de biens immobiliers font actuellement l’objet de plusieurs offres d’achat. Cependant, on remarque qu’il existe moins de vendeurs en situation désespérée par rapport à la dernière moitié de l’année 2008 ou au début de l’année 2009.

La taxe de vente harmonisée (HST) et ses conséquences sur le marché immobilier vancouvérois

Le 1er juillet 2010, le gouvernement de Colombie-Britannique a décidé de combiner la taxe provinciale de vente de 7 % avec la taxe fédérale sur les produits et services (GST) de 5 %, créant ainsi une seule et même taxe de vente harmonisée à 12 %. Certains objets qui n’étaient pas affectés par la taxe sur les produits et services le sont maintenant avec la taxe de vente harmonisée.

Cette taxe de vente harmonisée ne s’applique pas à l’immobilier ancien, mais uniquement au neuf. Ainsi, certains acheteurs ont acquis des biens avant l’application de cette taxe pour faire des économies.
Il existe néanmoins une réduction provinciale qui vise à minimiser ce coût. Si le prix d’achat est inférieur à 525 000$, l’acquéreur pourra bénéficier d’une réduction de 71,43 % (soit 7% des 12 % de la taxe de vente harmonisée) de la part provinciale de la taxe de vente harmonisée, qui peut atteindre jusqu’à 26 250$. Les biens immobiliers dont la valeur dépasse 525 000$ auront droit à un rabais fixe de 26 250$.

Il existe également une nouvelle réduction sur la taxe fédérale sur les produits et services (GST) qui s’élève à 36 % et s’applique aux taxes payées sur la première tranche de 350 000 $ du prix d’une maison. Cet allègement ne concerne cependant pas les biens dont le prix est compris entre 350 000$ et 450 000$, ce qui représente une part considérable du marché immobilier de Vancouver.

Remarque : la réduction sur l’immobilier neuf en Colombie-Britannique ne concerne que les résidences principales et non les résidences secondaires.

Prix de l’immobilier à Vancouver –Tendances du marché

Depuis début 2002, les prix de l’immobilier à Vancouver ont enregistré une hausse continue. Après un niveau record atteint au printemps 2008, ils ont chuté de 20 à 25 %. Le marché s’est ensuite repris et de fin 2009 au printemps 2010, il a affiché des prix supérieurs à ceux du printemps 2009.

Après les Jeux Olympiques d’hiver de 2010, le stock de biens mis en vente a fortement progressé et les prix ont chuté de 5 à 7 % par rapport au pic atteint en avril.

Profil des acquéreurs à Vancouver

Cette année, les primo-accédants locaux sont légèrement présents sur le marché immobilier. Auparavant, de nombreuses personnes vivant en dehors de la métropole investissaient dans des biens de placement à Vancouver pour un usage personnel. A l’heure actuelle, on assiste à une nouvelle tendance : ces mêmes personnes se mettent à vendre leur bien situé à l’extérieur de la ville et emménagent à Vancouver. Il existe néanmoins une demande, bien qu’elle reste faible, de la part d’habitants des États-Unis ou d’autres provinces canadiennes.




*Le prix de référence représente celui d’une propriété typique au sein de chaque marché.

Quel type de bien s’est le mieux vendu à Vancouver en août 2010 ?

Ventes des maisons individuelles dans la zone Ouest de Vancouver :

› Seulement 6 ont été vendues moins d’1 million de dollars
› 65 ont été vendues entre 1 et 2 millions de dollars
› 35 65 ont été vendues entre 2 et 4 millions de dollars
› La plus chère : 5 080 000$
› La moins chère : 472 000$ (terrain loué à bail à UBC)

Ventes des maisons en rangée dans la zone Ouest zone Ouest de Vancouver :

› 20% ont été vendues moins de 500 000$
› 20% ont été vendues  plus d’1 million de dollars
› La plus chère : 1 975 000$
› La moins chère : 349 000$

Ventes des condominiums dans la zone Ouest de Vancouver :

› 55% ont été vendus mois de 500 000 $
› 8% ont été vendus plus d’1 million de dollars
› La plus chère : 2 680 000$
› La moins chère : 200 000$

Ventes des maisons individuelles dans la zone Est de Vancouver :

› 2 ont été vendues moins de 500 000$
› 34 ont été vendues entre 500 000 $ et 700 000$
› 59 ont été vendues entre 700 000 $ et 1 million de dollars
› 9 ont été vendus plus d’1 million de dollars
› La plus chère : 1 436 000
› La moins chère : 475 000 (valeur du terrain mais pas de la maison)

Ventes des maisons en rangée dans la zone Est de Vancouver :

› 60 % ont été vendues moins de 500 000$
› 40 % ont été vendues entre 500 000 $ et 740 000$
› La moins chère : 376 000$
› La plus chère : 656 000$

Ventes des condominiums dans la zone Est de Vancouver :

› 80 % ont été vendues moins de 400 000$
› 20 % ont été vendues entre 400 000 $ et 797 000$
› La moins chère : 134 000$
› La plus chère : 800 000$

Conclusion sur les prix de l’immobilier à Vancouver :

Le nombre de transactions de biens immobiliers relativement bons marché (moins de 500 000$) suit une belle progression et ceux affichant des prix moyens (entre 500 000$ et 1 million de dollars) enregistrent eux aussi, bien que ce soit dans une moindre mesure, des résultats satisfaisants. Le volume des transactions des logements dans la fourchette haute (2 millions ou plus) a été plus durement touché.

Si vous êtes actuellement à la recherche d’une propriété luxueuse, sachez que vous vous trouvez dans un marché d’acheteurs et que le nombre de logements sur le marché dépasse le nombre d’acheteurs potentiels. Vous avez donc l’embarras du choix ! Les vendeurs de ce type de logements seront plus enclins à la négociation que ceux proposant des biens meilleurs marché. Formulez plusieurs offres afin de dénicher le vendeur le plus motivé. Préparez votre dossier de financement et fixez une date de clôture proche (entre 30 et 60 jours). Demandez à votre courtier en valeurs immobilières de vous fournir une liste des transactions réalisées sur des biens similaires (remontant entre 30 et 60 jours) et tentez de négocier le prix de vente.

Si vous comptez acquérir un bien bon marché, sachez que les condos de Vancouver (zones Est et Ouest) à moins de 500 000$ sont restés en moyenne 46 jours sur le marché, avec une évolution de 97 % par rapport au prix de référence. Cela signifie que les vendeurs ont bien voulu baisser leur prix de 3 %.

Quant aux condominiums affichant un prix moyen, ils sont généralement restés 53 jours sur le marché et, là encore, les vendeurs n’ont accepté qu’une baisse de 3 % du prix de départ. Bien que la plupart des biens disponibles soient dans la fourchette basse ou moyenne, on constate que les vendeurs font preuve de beaucoup moins de flexibilité.

Pour négocier le prix de vente, vous pourriez, par exemple, fixer une date de clôture qui convienne au vendeur en échange d’une baisse du prix, ou alors faire approuver le bien par votre banque pour éviter d’ajouter une clause de dédit au contrat. Sinon, vous serez forcé de payer votre logement au prix du marché.

Lorsque le volume de biens mis en vente diminue, les acheteurs de biens immobiliers dans la fourchette basse ou moyenne des prix ont de moins en moins de marge de négociation. Les maisons de l’Est de Vancouver affichant un prix inférieur à 75 000$ recommencent à recevoir plusieurs propositions d’achat, tout comme les maisons les plus abordables de la partie Ouest de la ville, comprises entre 1 et 2 millions de dollars.

Conseils d’un professionnel

Ce dont il faut être à l’affût :

› Les biens étant sur le marché depuis longtemps (durée supérieure à la moyenne des transactions)

› Les logements qui étaient auparavant à la location et qui sont aujourd’hui inoccupés.

› Les maisons dont le prix de vente a déjà été baissé.